Le cohabitat est un modèle d'habitat groupé inspiré des expériences menées au Danemark depuis les années 70 (reprises et adaptées à partir des années 80 en Suède, aux Pays-Bas, en Allemagne, aux Etats-Unis). Il se veut à l'origine et en réaction à une offre de logement insuffisante tant quantitativement que qualitativement une réinvention de l'habitat villageois. Il s'agit pour ses pionniers de rompre avec l'isolement croissant des villes et de leur périphérie, de recréer sur le modèle des communautés villageoises ou de certaines cités ouvrières, un habitat favorisant une vie sociale et personnelle riche d'interactions et équilibrée. Une recherche dans la forme (l'organisation spatiale, l'architecture) autant que dans le fond (la gestion financière, matérielle, sociale des lieux, les relations entre habitants...) d'un juste équilibre entre individuel/intime et collectif /social, qui se traduit dans les exemples existants par des caractéristiques communes :
- la coexistence de logements individuels et d'espaces communs destinés à favoriser les échanges entre habitants : le logement est plus dense et moins spacieux au profit d'espaces partagés au sein d'une maison commune comprenant toujours une cuisine et une salle polyvalente, une salle de jeux, ainsi que le plus souvent des chambres d'hôtes et équipements collectifs : laverie, bibliothèque, salle de gym, atelier ...
- une planification à vocation collective : tous les choix d'architecture, qu'il s'agisse de l'implantation sur le site, de l'emplacement et de la densité des logements, de leur orientation ou aménagement, de l'emplacement et de l'aménagement des espaces communs (maison commune, espaces verts, parking...), ont pour fonction de favoriser la création de lien social.
- une conception participative : dans les phases de développement les futurs habitants assument collectivement l'ensemble des choix et décisions (choix du site, des prestataires, supervision des travaux...) et participent à toutes les étapes de conception et de construction : implantation sur le site, architecture et aménagement des espaces communs et logements, suivi des travaux ...
- un habitat autogéré : une fois le cohabitat en activité, les habitants en assurent collectivement la gestion financière, technique et sociale.
Ces quatres principes en sont venus au fil des évolutions du concept à le définir. S'ils sont communs à tous les projets, ils font l'objet d'applications très diverses en fonction du contexte propre à chaque cohabitat et des besoins et aspirations de ses habitants. Ainsi la situation, la taille, les choix architecturaux, les structures de propriété et structures juridiques, les modalités de financement et les objectifs et priorités sont-ils propres à chaque cohabitat (lien dossier Etats-Unis).
La situation : si généralement les cohabitats se situent en zone périurbaine, voire urbaine, à proximité des bassins d'emploi, certains ont fait le choix d'une implantation en zone rurale.
La taille : en moyenne, un cohabitat regroupe 15 à 30 ménages, certains pouvant regrouper jusqu'à 80 ménages quand d'autres n'en regroupent que quelques uns. Il n'y a pas de règle d'or en la matière mais un constat partagé : il est préférable que le groupe d'habitants ne soit ni trop petit (les conflits y prennent un tour plus personnel) ni trop grand (la participation directe de tous peut être problématique).
Les choix architecturaux : la plupart des cohabitats sont composés de logements mitoyens bâtis autour d'espaces piétoniers, de cours ou de jardins. Il s'agit le plus souvent de constructions neuves plutôt que de réhabilitations. Cette caractéritique s'explique par la moindre complexité (et donc coût) de la mise en oeuvre du programme dans le cas d'une construction neuve.
Structures de propriété et structures juridiques : elles sont extrêmement diverses de la copropriété à la coopérative de locataires, de la société à but lucratif à l'association (ou société à but non lucratif), dans tous les cas les habitants sont à l'origine du projet et assurent la gestion du cohabitat. Le choix est fonction des atentes des habitant autant que du contexte légal (très variable d'un pays à l'autre). Le cohabitat contrairement à la plupart des formes d'habitats existantes ne se définit pas par rapport à telle ou telle structure de propriété mais par rapport à sa finalité.
Financement : là encore c'est la diversité qui prime. Financements bancaires, subventions, financement sur fonds propres... le plus souvent les montants engagés supposent des montages financiers associant différentes sources de financement. Pour le reste, c'est fonction des marchés immobiliers et bancaires et du plus ou moins bon vouloir des pouvoirs publics.
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